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发布时间：2023-10-15 02:42
经纪人与中介公司之间的矛盾是劳资利益冲突的一种表现，几乎存在于所有企业中。然而，房地产经纪人与中介公司之间的矛盾具有特殊性，因为中介公司既不提供产品也不提供服务，所有的业务都由经纪人完成，但经纪人只能获得佣金的少数比例（15-30%），而中介公司获得佣金的大多数（70-85%）。下文将详细探讨美国经纪人与中介公司的关系演变过程。
（一）经纪人与公司的关系不应该是传统的雇佣关系 自20世纪70年代以来，美国政府开始实行所谓的独立合同制，改变了经纪人的就业方式，这种特殊的就业形式消除了经纪人与公司之间的雇佣关系。在这种合同制下，经纪人的积极性得到了最大程度的发挥，使经纪人真正成为二手房交易的主导者，经纪人与公司之间的矛盾得到了完美的解决。然而，目前国内的中介企业仍然按照传统的雇佣方式运营，支付经纪人低薪，并按照雇员的方式管理经纪人，然而实际情况却不尽如人意，经纪人流动性大，忠诚度低。经纪人私自接单行为是经纪人与公司矛盾的主要表现之一，私单类似于消费者绕过经纪人直接与业主交易，是经纪人用以对抗公司的一种手段，私单的出现和蔓延正是这种不合理雇佣方式的一个症状。
（二）佣金提成是经纪人与公司矛盾的焦点 1973年，RE/MAX首次提出了100%佣金制度，即经纪人每月向公司交纳一定的固定费用后，所赚取的佣金100%归个人所有。这种100%佣金制度为业绩突出的经纪人提供了最有利的佣金分配机制，进一步超越了传统的百分比制度。目前，RE/MAX是美国最大的经纪人公司。在美国的经纪行业中，经纪人的佣金提成一般为80%，而公司的部分为20%。同时，相当一部分杰出的经纪人采用100%佣金制度，也称为固定费用制度。无论采用何种机制，经纪人的佣金提成都远远高于公司的分成。1983年，德州的Keller William公司首次引入经纪人内部利润分红机制，并且从未进行电视广告，其他广告也非常有限，完全依靠经纪人的人际网络发展，目前已成为美国第四大经纪公司，拥有7.4万名经纪人（截至2006年），发展前景良好。
佣金分成机制是美国经纪公司的核心策略，只有对经纪人有利的佣金机制才能吸引经纪人加入，使公司得以发展。佣金分成机制对经纪人越有利，公司的发展前景就越好。尽管中介公司在这对矛盾中起着决定性的作用，但事实上，解决这个矛盾的是经纪人自身。随着新的商业模式的出现和普及，佣金分配体制发生了改变。因此，可以预见，在国内，大型和中型中介公司在这方面是无法有所作为的，真正的创新将由经纪人发起，就像当年的RE/MAX和KELLER WILLIAM一样。
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